土地の所有者以外の者が構築物の設置等に係る相当の費用負担をしない場合などの単に土地のみの貸付けによる所得は、契約内容にかかわらず、土地の所有者が申告しなければならないことになっています。

 よって、親名義の土地で、親が月極め駐車場として不動産所得を得ている場合、敷設されたアスファルト舗装又は車止め若しくはフェンスを子供に贈与し、地代については親子間で使用貸借契約をし、その後は、 月極め駐車場料金については子供の不動産所得とするスキームが考えられますが、否認されないように注意をする必要があります。

 下記の平成30年10月3日裁決(裁事113集49頁)においてスキームを作成したのは相続専門の税理士法人でした。このようなスキームを作成して実行した場合には、税務当局への対応の仕方が極めて重要となるのですが、スキーム作成段階において、調査段階において、それぞれ問題があったといえます。特に、土地の所有者がスキームを全く理解していなかったことは致命的だったといえます。

不動産所得の帰属について、使用貸借契約等が有効に成立したとは認められず、その収益は貸主名義にかかわらず、土地の所有者に帰属するとされた事例-平成30年10月3日裁決(裁事113集49頁)(棄却)

(1)事案の概要

 本件は、審査請求人Xの平成26年分所得税等について、原処分庁が、Xの子らの名義で賃貸された土地の賃料に係る収益はXに帰属するとして更正処分等を行ったことの適否が争われた事案である。

○本裁決で争われた「土地の賃料に係る収益」に関する状況等は、次のとおりである。
① 平成26年1月25日、Xは、Xが所有し、駐車場(本件各駐車場)として第三者に賃貸していた各土地(本件各土地)について、Xとその子らとの間において本件各土地を使用貸借する旨の契約(本件各使用貸借契約)をし、「同契約書」(本件各使用貸借契約書)を作成した。

 本件各使用貸借契約書には、Xが本件各土地を平成26年2月1日から10年間、各年の固定資産税・都市計画税の合計額相当額を賃料としてXの子らにそれぞれ賃貸する旨、Xの子らは本件各土地を駐車場用地として賃借する旨、さらに、Xの子らは、Xの承諾により本件各土地を転貸又は賃借権譲渡を行うことができる旨が記載されていた。

② さらに、本件各使用貸借契約書が作成された日と同日の平成26年1月25日、Xとその子らとの間で、本件各土地の上に敷設されたアスファルト舗装又は車止め若しくはフェンス(以下「本件舗装等」という。)をXが子らに贈与する旨の「贈与契約書」がそれぞれ作成された(以下、上記の各贈与契約書を「本件各贈与契約書」といい、本件各贈与契約書による契約を「本件各贈与契約」という。また、本件各使用貸借契約書と本件各贈与契約書を併せて「本件各契約書」という。)。

 本件各贈与契約書には、贈与物件上において営む駐車場賃貸借契約については、子らがその地位を引き継ぐこととする旨が記載されていた。

③ 平成26年1月31日、同年2月1日以後の賃貸人をXの子とするなどを記載した「土地賃貸借変更契約書」が作成された(前日にも同様なことが行われた。)。

④ Xは、平成26年分の所得税等における確定申告書に添付して提出した収支内訳書(不動産所得用)には、本件各駐車場の賃貸契約期間については、これを平成26年1月のみとし、当該期間の賃貸料収入を同年分の不動産所得に係る総収入金額に含めて不動産所得の金額を算出していた。

(2)裁決要旨(請求棄却)

 本件各契約書には、Xの意思に基づく署名・押印があるものの、(ア)本件各使用貸借契約及び本件各贈与契約については、本件各土地の所有権をXに留保したまま、その使用収益権原のみを相応の対価を発生させることなくXの子らに移転する方法として採られたものと認められること、(イ)Xは、原処分調査において、本件各契約書については一貫して知らない旨申述しており、本件各契約書の作成事実を認識していなかったと認められること、(ウ)本件各土地を巡る一連の取引は、Xの子から相続対策の相談を受けていた税理士法人が企図し、本件各契約書の書式も当該税理士法人が作成したものと認められること等からすると、Xは、本件各契約書の内容を確認することがなかったため、その内容を全く認識していなかった可能性が高い。

 そうすると、本件各契約書にXの意思に基づく署名・押印があるとしても、本件各契約書の内容自体がXの意思に基づくものとの推定は働かないから、本件各使用貸借契約及び本件各贈与契約がXの意思に基づいて成立したものとは認められない。したがって、本件各駐車場に係る所得は、その貸主名義にかかわらず、いずれも本件各土地の所有者であるXに帰属するというべきである。

東京国税局課税第一部個人課税課、課税第二部消費税課の所得税消費税誤りやすい事例集(令和2年12月)より

(誤りやすい事例)
 配偶者や親名義の土地を、例えば月極め駐車場として、土地所有者以外の名義で契約し、その所得を契約者の所得として申告している。

(解説)
 土地の所有者以外の者が構築物の設置等に係る相当の費用負担をしない場合などの単に土地のみの貸付けによる所得は、契約内容にかかわらず、土地の所有者が申告しなければならない(所基通12-1)。