使用貸借

基本

 親の土地を子供に時価よりも著しく安い金額で売ったら、みなし贈与になり贈与税を支払わなければなりません。基本、赤の他人と取引するときと同じような金額(時価)でないと贈与税がかかるのです。

 では、親の土地に子供が家を建てて、権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

 一般に、自分(親)の土地に子供が家を建てる場合、権利金や地代を要求する親はいないでしょう。しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に借地権設定の対価として、相当な権利金や地代を支払ってくれというはずです。

 そうなると権利金や地代を払わない子供は、本来支払うべき借地権相当額等を親から贈与されている(みなし贈与)と考えられるでしょうか。

 権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、土地の使用貸借といいますが、この使用貸借による土地の使用では、借地権相当額の贈与税が課税されることはありません(使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて・昭48直資2-189)。

 つまり、みなし贈与にはなりません。それは、使用貸借では借地権を設定するような強い権利はないと考えられるからです。

 なお、個人間の土地の使用貸借についての税務署への手続等は、一切、必要ありません(法人が関係する無償返還届出は必要ありません)。子供が権利金や地代を親に支払わなければいいのです。土地の固定資産税及び都市計画税に相当する金額以下の金額の授受であれば問題ありませんが、それを超えるような金額の授受をしてしまうと、税務的に問題が生じる可能性があります。

 一般的に、使用貸借契約は親子のような親族間で行われますが、この取扱いは、親族以外の個人間(赤の他人)でも、また、住宅以外の建物(店舗等)でも、適用されることになつており贈与税はかかりません。

民法593条(使用貸借)

 使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

最高裁第一小法廷昭和41年10月27日判決(民集20巻8号1649頁)の要旨

 建物の借主がその建物等につき賦課される公租公課を負担しても、それが使用収益に対する対価の意味をもつものと認めるに足りる特別の事情のないかぎり、この負担は借主の貸主に対する関係を使用貸借と認める妨げとなるものではない。

相続時

基本

 使用貸借であれば借地権に相当する贈与課税はされないのですが、相続のときには借地権の評価額分、相続税を多く払います。この使用貸借されている土地は、将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。

 相続のときに、この土地の価額は他人に賃貸している土地(貸宅地)ではなく、自分が使っている土地(自用地)として評価されるため、借地権の評価額分だけ、相続税が高くなるというわけです。

 もっとも、一般的には、贈与税の方が高くつきますので、納税者が損をすることはないでしょう。

 また、使用貸借の状態で家屋の持ち主である子供が亡くなった場合は、その相続財産は家屋となり、土地に関する権利(使用権)は付いてないものとされます。

使用貸借

子供が貸しビルを建てたら

 親の土地に子供が家を建てて使用貸借契約なら、親が亡くなったとき、その土地の評価は自用地で評価するということでした。では、親の土地に子供が貸しビルを建てて、親子間では使用貸借契約だった場合はどうなるでしょうか?

 この場合も、親が亡くなったときは、その土地は貸家建付地ではなく自用地として評価します。静岡地裁昭和63年7月1日判決(税資165号4頁)、東京高裁平成元年1月31日判決(税資169号219頁)では、相続人が相続により取得した土地を生前被相続人から使用貸借により借り受け、その上に建物(倉庫兼事務所)を建築して第三者に貸付ていた場合の土地は自用地として評価すべきと判示しました。

静岡地裁昭和63年7月1日判決(税資165号4頁)の判決要旨

 相続人が相続により取得した土地を生前被相続人から、使用貸借により借り受け、その上に建物(倉庫兼事務所)を建築して第三者に貸付ていた場合、相続税財産評価に関する基本通達26(貸家建付地の評価)により評価すべきであると納税者は主張するが、貸家建付地の場合、借家人に対する明け渡し請求権には、借家法上に定める正当の事由を必要とするのに対し、本件の場合には借家法上の制限を受けることなく返還請求でき、両者の法律関係が同様であるとはいえないため、右主張は採用できない。