貸家の評価

 賃貸アパート、貸しマンションや貸しビルなど賃貸している建物を「貸家」といいます。貸家の評価方法は次の算式のとおりです。

 貸家評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合(30%)×賃貸割合)

※借家権割合は地域により異なりますが、全国ほとんどの地域で30%であるため30%としています。
※固定資産税評価額は、市区町村から送付される課税明細書の「評価額」の金額で確認できます。
※賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。

貸家建付地の評価

 貸家建付地とは、土地所有者が賃貸アパート等を建築し賃貸している場合の敷地をいいます。貸家建付地の評価方法は次の算式のとおりです。

 貸家建付地評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合(30%)×賃貸割合)

※借地権割合は地域により異なり、路線価図に記載されています。
※借家権割合は地域により異なりますが、全国ほとんどの地域で30%であるため30%としています。
※賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。

賃貸割合

 賃貸割合とは、課税時期においてその家屋のうち実際に賃貸している部分の割合(面積割合)です。貸家の各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいいます。)がある場合に、その各独立部分の賃貸状況に基づいて次の算式により計算した割合をいいます。

 賃貸割合=Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計/当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

 この算式における「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます。

 また、継続的に賃貸されていたアパート等の各独立部分で、例えば、次のような事実関係から、アパート等の各独立部分の一部が課税時期(相続又は遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日)において一時的に空室となっていたにすぎないと認められるものについては、課税時期においても賃貸されていたものとして差し支えありません。

  1.  各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
  2.  賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
  3.  空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
  4.  課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと。

業者に一括借上方式により貸し付けた場合

 業者に一括借上方式により貸し付けた場合は、実際の入居者の有無にかかわらず業者から全住戸に係る賃貸料の支払いを受け、かつ、貸家所有者とはいえ自由に使用したりすることはできなくなります。

 よって、一括借上方式の場合の賃貸割合は、実際に入居者が入居している各独立部分の床面積を賃貸床面積とするのではなく、一括借上により一括借上業者に賃貸されている部分に係る床面積を賃貸床面積とした割合となります。

 例えば、マンション(全住戸数30戸)を業者に一括借上方式で貸し付けた場合、相続時点においてはその30戸のうち20戸しか入居していなかった場合でも、賃貸割合を100%とする貸家として評価することができます。

賃貸アパートに併設された駐車場用地

 賃貸アパートと駐車場について、各個別にセットになって賃貸契約がされている場合には、利用の単位を同一とみて、全体を貸家建付地として評価して問題ないと考えられます。

 また、賃貸アパートの契約と駐車場の利用契約が別個に契約されている場合でも、駐車場の利用者がすべて賃貸アパートの賃借人であり、かつ、当該賃貸アパートの敷地内にある駐車場であると認められる場合にも、利用の単位を同一とみて、全体を貸家建付地として評価して問題ないと考えられます。

 上記のような状況でない場合は、駐車場として利用されている土地は自用地として評価すべきであると考えられます。

その他