概要
二世帯住宅（建物）が区分所有登記されているか否か、また、相続したものが配偶者か子供なのかを分けて考える必要があります。
下記の前提は、以下となります。
被相続人 父
相続人 母、子供
父と子供は生計別
土地の所有者は父
1階に父・母居住、2階に子供居住
二世帯住宅（建物）が区分所有登記されていない
- 子供が居住の用に供されていた部分についても「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」に含まれることになります。
- 平成26年1月1日以後は、玄関別、建物内部で行き来が出来ない構造であっても、区分所有登記がされていない建物であれば、子供は同居しているものとして特例対象となります。
- 母が相続した場合は、母が相続した部分が特例対象となります。
- 子供（同居親族として扱います）が相続し、10ヶ月間（申告期限まで）居住し所有し続けた場合は、子供が相続した部分について特例対象となります。同居親族として扱われますので、子供が父と生計を一にしていた場合でも、生計を別にしていた場合でも、特例対象となります。
- 建物の名義（所有）が、被相続人や生計一親族、生計別親族の場合、地代や家賃を支払っておらず、使用貸借の場合には、貸付事業用に該当しないため、他の要件を満たすことにより、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例の対象となります（被相続人や親族以外の第三者所有の家屋は対象外）。
二世帯住宅（建物）が区分所有登記されている
- 1階と2階で区分登記された建物は、1階と2階を別の建物と考えます。よって、子供が居住の用に供されていた部分については「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」に該当しません。
- 1階部分の敷地は、「被相続人の居住の用に供されていた宅地等」であり、母が相続した場合、母が取得した部分が特例対象になります。子供は父の同居親族ではなく、「家なき子」でもないため、子供が取得した場合は特例の対象とはなりません。
- 2階部分の敷地は、子供が父と生計を別にしていた場合には、「生計別の親族の居住用宅地等」に該当するため、特例の対象とはなりません。
区分所有登記の解消
数十万円の費用があれば、登記の変更ができるので、相続前に区分所有登記を解消して単独や共有の登記に変更している案件は、それなりにあるといえます。
ただし、構造上の変更がないのに、特例の適用を受けるためのみの目的で相続開始前に区分所有登記を変更したとしても、一棟の建物に構造上区分された部分で独立して住居等の用途に供することができるものであることは明らかである場合は、調査で問題になる場合もありえると思われます。
