住宅ローン控除

 自宅兼事務所が、住宅ローン控除の対象となる床面積基準に適合するかどうかは、事務所部分(居住の用以外の用に供される部分)の床面積を含めたその家屋全体の床面積により判定することとされています(措通41ー12(1))。

 なお、自宅兼事務所については、その家屋の床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されていることが住宅借入金等特別控除の適用要件となっています(措令26①)。そして、住宅ローン控除の計算の対象となる家屋の床面積は、上記の床面積基準の判定の際の家屋全体の床面積ではなく、実際に居住の用に供される部分の床面積の部分に限られています(措令26⑤)。したがって、家屋の事務所部分及びその敷地の用に供される土地の面積は、住宅ローン控除の計算の対象から除外されることとなります。

 ただし、その者の居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額のおおむね 90 % 以上に相当するときは、その家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額の全部がその者の居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額に該当するものとして取り扱うこととしています(措通 41-29、41 の3の2-8)。つまり、全額が住宅ローン控除の対象となるということです。

 例えば、自宅兼事務所を購入した場合、10%部分が事業使用部分だとすると、建物の減価償却費として10%を必要経費とし、住宅ローン控除については100%を対象とすることができるということになります。もっとも、税務調査において、按分割合等について否認されないという前提となりますが。

自己の居住の用に供される部分の土地等の面積

 家屋の敷地の用に供されている土地等のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合の「居住の用に供する面積」は、課税上弊害がない限り、「敷地等の面積×家屋の居住用割合」により計算した面積としても差し支えないものとされています。実務においては、この課税上弊害のない場合を「家屋の居住用割合と土地等の居住用割合の差が10 % 以内である場合」としており、これは実際の家屋の居住用割合と実際の土地等の居住用割合の差が僅少であるか否かによって判断します。

(例)家屋の総床面積 100.00㎡(うち居住用 90.00㎡)、土地等の総面積 120.00㎡(うち居住用 100.00㎡)
 実際の家屋の居住用割合(90 パーセント)と実際の土地等の居住用割合(83.34 パーセント)の差が 10 % 以内であるので、土地等の居住用部分の面積は、家屋の居住用割合を基に計算することができます。また、実際の家屋の居住用割合は、90 % 以上であり、措通 41-29 により家屋の居住用割合は 100 % となるため、土地等の居住用部分の面積は、敷地等の面積(120.00 ㎡)× 家屋の居住用割合(100%)= 土地等の居住用部分の面積(120.00 ㎡) となります。