不動産管理会社の方式は、大きく分けて3つ（4つ）の方式があります。①管理委託方式、②一括転貸（サブリース）方式、③所有型法人方式です。そして、③所有型法人方式には、「建物のみ所有」と「建物・土地の両方を所有」している2つの方式があります。
すでに個人が収益物件を持っている場合であれば、管理委託方式や一括転貸方式がやりやすいのですが、過去の不動産管理会社の税務裁判例、裁決例（否認事例）の多くが、この2つの方式に集中しています。
また、所得を移転できる金額の上限でいえば、所有型法人方式（建物・土地両方所有）が一番ですが、移転コスト等により、実際利用されているのは所有型法人方式（建物のみ所有）の方が多いです。
それぞれの方式とも一長一短あるので、理解して、どの方式を利用するかじっくり検討しましょう。
① 管理委託方式
不動産管理会社にオーナー所有の賃貸不動産に係る管理等を委託し、オーナーが不動産管理会社に管理料を支払う方式です。
管理料の相場は、賃借人支払家賃総額×3～8％程度となっています。
② 一括転貸（サブリース）方式
不動産管理会社にオーナー所有の賃貸不動産を一括転貸し、不動産管理会社が転貸する方式です。
不動産管理会社がオーナーに支払う一括転貸料の相場は、賃借人支払家賃総額（満室の場合）×85～90％程度となっています。つまり、不動産管理会社の取り分は10～15％程度ということになります。上記の①管理委託方式により表面上の取り分は多くなりますが、空室リスクを不動産管理会社が負うこととなります。
なお、新築物件を一括借り上げする場合には、入居者ゼロから始めるので、それに合わせた契約（1か月目50％、2か月目75％、3か月目以降85％といったような契約）が一般的です。
③-1 所有型法人方式（建物のみ）
不動産管理会社が建物のみを所有する方式です。借地権の認定課税を避けるため、土地の貸借について「無償返還方式」をとることが一般的です。また、その場合も相続税対策のため、使用貸借契約をとらずに、土地の固定資産税と都市計画税の合計相当額の2～5倍程度（年額）の地代設定が多いです。なお、個人所有の建物を不動産管理会社に売却（移転）する場合には注意が必要です。
③-2 所有型法人方式（建物・土地両方）
不動産管理会社が建物・土地の両方を所有する方式です。税務リスクが最も低い方式です。
