不動産管理会社は、大きく分けて3つ(4つ)の方式があります

 不動産管理会社の方式は、大きく分けて3つ(4つ)の方式があります。①管理委託方式、②一括転貸(サブリース)方式、③所有型法人方式です。そして、③所有型法人方式には、「建物のみ所有」と「建物・土地の両方を所有」している2つの方式があります。
 すでに個人が収益物件を持っている場合であれば、管理委託方式や一括転貸方式がやりやすいのですが、過去の不動産管理会社の税務裁判例、裁決例(否認事例)の多くが、この2つの方式に集中しています。
 また、所得を移転できる金額の上限でいえば、所有型法人方式(建物・土地両方所有)が一番ですが、移転コスト等により、実際利用されているのは所有型法人方式(建物のみ所有)の方が多いです。
 それぞれの方式とも一長一短あるので、理解して、どの方式を利用するかじっくり検討しましょう。

① 管理委託方式

 不動産管理会社にオーナー所有の賃貸不動産に係る管理等を委託し、オーナーが不動産管理会社に管理料を支払う方式です。
 管理料の相場は、賃借人支払家賃総額×3~8%程度となっています。

② 一括転貸(サブリース)方式

 不動産管理会社にオーナー所有の賃貸不動産を一括転貸し、不動産管理会社が転貸する方式です。
 不動産管理会社がオーナーに支払う一括転貸料の相場は、賃借人支払家賃総額(満室の場合)×85~90%程度となっています。つまり、不動産管理会社の取り分は10~15%程度ということになります。上記の①管理委託方式により表面上の取り分は多くなりますが、空室リスクを不動産管理会社が負うこととなります。
 なお、新築物件を一括借り上げする場合には、入居者ゼロから始めるので、それに合わせた契約(1か月目50%、2か月目75%、3か月目以降85%といったような契約)が一般的です。

③-1 所有型法人方式(建物のみ)

 不動産管理会社が建物のみを所有する方式です。借地権の認定課税を避けるため、土地の貸借について「無償返還方式」をとることが一般的です。また、その場合も相続税対策のため、使用貸借契約をとらずに、土地の固定資産税と都市計画税の合計相当額の2~5倍程度(年額)の地代設定が多いです。なお、個人所有の建物を不動産管理会社に売却(移転)する場合には注意が必要です。 

③-2 所有型法人方式(建物・土地両方)

 不動産管理会社が建物・土地の両方を所有する方式です。税務リスクが最も低い方式です。